다가구주택 경매, 감정가보다 높은 전세보증금 리스크 대처법

다가구주택 경매, 왜 '보증금 총액'을 먼저 봐야 할까요?

아파트와 달리 다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 거주하는 구조입니다. 건물의 소유자는 한 명이지만, 세입자들은 각자 전세대차계약을 맺고 들어와 살고 있습니다. 이때 입주한 세입자들의 전세보증금 총합이 해당 주택의 경매 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 경우가 발생할 수 있습니다.

일반 사용자가 경매 정보지를 볼 때 감정가와 최저입찰가에만 눈이 가기 쉽지만, 다가구주택의 진정한 리스크는 건물에 설정된 근저당권뿐만 아니라 숨겨진 선순위 임차보증금의 총액에 있습니다.

보증금이 감정가를 역전할 때 생기는 문제

만약 낙찰가가 감정가 혹은 그보다 낮게 결정되었는데, 건물 내 세입자들의 보증금 총액이 낙찰가보다 많다면 어떤 일이 벌어질까요? 이론적으로 경매 낙찰 대금에서 배당순위에 따라 세입자들과 근저당권자에게 돈이 나누어집니다.

• 미배당 보증금 발생: 선순위 임차인의 보증금이 모두 배당되지 못하면, 그 피해는 고스란히 세입자에게 돌아갑니다.
• 명도 저항 리스크: 보증금을 돌받지 못한 세입자가 집을 비워주지 않거나 명도소송 및 강제집행 과정에서 갈등이 길어질 수 있습니다.
• 추가 인수 비용: 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 낙찰자가 인수해야 하는 보증금의 일부를 떠안게 되는 구조인지 면밀히 따져봐야 합니다. (※ 정확한 인수 금액 산정은 권리분석 전문가나 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.)

입찰 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

다가구주택 경매 물건을 조사할 때는 다음 사항을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

• 전입세대열람원과 확정일자 부여현황을 통해 실제 거주하는 세입자들의 확정일자와 전입일자를 파악합니다.
• 각 세대의 실제 임대보증금 액수가 얼마인지 정확하게 조사합니다. (경매 물건 명세서에 기재된 내용과 현장 조사를 교차 검증해야 합니다.)
• 예상 낙찰가를 산정하고, 선순위 보증금 총액이 낙찰가와 경매 비용 등을 충당하고도 남는 안전마진이 있는지 계산해봅니다.

경매는 권리 분석의 정확성에 따라 수익이 결정되므로, 다가구주택과 같이 변수가 많은 물건은 혼자서 판단하기보다는 경매 전문 변호사나 법무사 등 전문가의 도움을 받아 리스크를 검토하는 것을 권장합니다.

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