경매 낙찰 후 자진퇴거 불응 시 강제집행 신청과 예납금 절차

부동산 경매에서 매각대금을 납부하고 소유권을 취득했음에도 기존 점유자가 자진해서 퇴거하지 않는 경우가 있습니다. 원만한 협의가 최선이지만, 대화로 해결되지 않을 때는 법률적 절차에 따라 법원 집행관을 통한 부동산 인도강제집행을 진행해야 합니다.

1. 인도명령 결정문 및 집행권원 확보

강제집행을 신청하려면 먼저 집행권원이 필요합니다. 경매 매수인은 대금 납부 후 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 법원에서 인도명령 인용 결정이 내려지면, 상대방에게 결정문이 송달되어야 효력이 발생합니다. 이후 법원 민원실에서 송달증명원과 집행문을 발급받아 집행 신청을 준비합니다.

2. 집행관사무소 강제집행 신청 및 비용 예납

집행권원(인도명령 결정문 정본, 송달증명원, 집행문)이 준비되면 관할 법원 집행관사무소에 방문하여 강제집행을 신청합니다. 신청서 접수 후에는 법원에서 지정한 계좌로 집행비용을 예납해야 절차가 본격적으로 개시됩니다.

• 집행관 수수료 및 노무비: 집행관의 현장 출장료와 당일 짐을 반출할 노무 인력 비용이 포함됩니다.
• 운반 및 보관 비용: 점유자가 부재중이거나 짐 인수를 거부할 경우, 이삿짐을 보관 창고로 옮기는 차량 운임과 초기 창고 보관료가 발생합니다.
• 개폐 비용 및 증인 일당: 문이 잠겨 있어 열쇠공을 동원하거나 입회인을 세워야 할 때 발생하는 실비입니다.

예납금의 규모는 부동산의 평수, 점유된 유체동산의 양, 투입되는 인력에 따라 차이가 큽니다. 정확한 금액은 집행관사무소의 접수증 및 납부안내서를 통해 직접 확인해야 합니다.

3. 계고 절차와 본집행의 진행

비용 예납이 완료되면 집행관은 먼저 현장을 방문하여 점유자에게 자진 퇴거할 기한을 주는 계고(1차 경고) 절차를 진행합니다. 통상 1~2주의 유예기간을 부여하며, 이 기간 내에도 불응하면 날짜를 확정하여 본집행을 실시합니다. 본집행 시 반출된 물품은 일정 기간 보관 후 유체동산 경매를 통해 매각하여 보관료 정산 절차를 거치게 됩니다.

주의사항 및 전문가 조언

강제집행에 들어간 비용은 원칙적으로 점유자에게 청구할 수 있으나, 상대방의 자력이 부족한 경우 회수에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다. 또한 세입자의 대항력 여부나 점유이전금지가처분 집행 상태 등에 따라 법적 변수가 생길 수 있으므로, 복잡한 사안은 법무사나 변호사 등 법률 전문가와 상담 후 신중하게 착수하는 것이 안전합니다.

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